Acheter un bien à Sotogrande : le guide étape par étape (y compris pour les non-résidents)

Acheter une maison à Sotogrande est plus simple qu’il n’y paraît, même depuis l’étranger. Ce qui fait la différence, c’est de connaître l’ordre des étapes et d’avoir des chiffres clairs dès le départ. Voici le parcours que nous suivons avec nos clients.

1. NIE et compte bancaire

Tout acheteur a besoin d’un NIE, le numéro d’identification fiscale espagnol pour les étrangers. Il se demande dans un consulat d’Espagne ou en Espagne, et un avocat peut s’en charger avec une procuration. Le NIE permet d’ouvrir un compte dans une banque espagnole, d’où seront payés le prix, les impôts puis les charges de la maison.

2. Réservation et contrat d’arrhes

Une fois le bien trouvé, une petite somme de réservation le retire du marché quelques jours. Vient ensuite le contrat d’arrhes (contrato de arras), généralement de 10 % du prix. Si l’acheteur se rétracte, il perd cette somme ; si c’est le vendeur, il doit la rembourser au double.

3. Vérifications juridiques avant la signature

Entre les arrhes et l’acte, l’avocat vérifie que tout est en ordre : l’extrait du Registre foncier (propriété et charges), l’absence de dettes de taxe foncière (IBI) ou de copropriété, les licences du bien et le certificat énergétique. À Sotogrande, il convient aussi de vérifier la cotisation de l’Entidad de Conservación, qui entretient voiries et espaces communs dans une grande partie du domaine.

4. Signature chez le notaire

La vente se signe devant notaire, en personne ou par un mandataire. Le solde du prix est payé ce jour-là et les clés sont remises. L’acte est ensuite inscrit au Registre foncier.

Ce que coûte l’achat, en plus du prix

Pour un bien ancien en Andalousie, on paie l’impôt sur les mutations (ITP) au taux général de 7 %, calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix de l’acte et la valeur de référence du Cadastre. Dans le neuf acheté au promoteur, on paie 10 % de TVA et 1,2 % de droits d’enregistrement (AJD). S’y ajoutent notaire, registre, frais de gestion et avocat. À titre indicatif, prévoyez 10 à 12 % en plus du prix pour un achat dans l’ancien.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser au fisc espagnol pour son compte. Votre avocat s’en occupe, mais mieux vaut l’intégrer à votre calendrier de paiements.

Après l’achat

Chaque année, on paie l’IBI, les charges de copropriété et, le cas échéant, la cotisation de l’Entidad de Conservación. Si vous ne résidez pas en Espagne et ne louez pas le bien, vous déclarerez aussi l’impôt sur le revenu des non-résidents pour le revenu que la loi impute au propriétaire.

Chaque achat a ses particularités, et les chiffres peuvent varier selon le type de bien et la situation de l’acheteur. Chez Rob Laver, nous vous accompagnons tout au long du processus et vous mettons en relation avec des avocats et conseillers fiscaux de confiance sur place.