Impuestos y gastos al comprar una casa en Sotogrande en 2026 (con ejemplo de cálculo)

¿Cuánto cuesta realmente comprar una casa en Sotogrande, además del precio? Es la primera pregunta de casi todos nuestros clientes, y la respuesta depende sobre todo de una cosa: si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva. Le explicamos cada impuesto y cada gasto, con un ejemplo real de cálculo sobre una villa de 1,5 millones de euros.

Vivienda de segunda mano: el ITP

Al comprar a un particular se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía el tipo general es del 7 %. Existen tipos reducidos (6 % y 3,5 %), pero solo para vivienda habitual de hasta 150.000 € o casos concretos, por lo que casi nunca se aplican en Sotogrande.

Importante: el impuesto se calcula sobre el mayor de dos valores, el precio que figura en la escritura o el valor de referencia del Catastro. Si el valor de referencia es superior al precio pactado, se tributa por él. Conviene consultarlo antes de firmar las arras.

Obra nueva: IVA y AJD

Si compra directamente al promotor una vivienda a estrenar, no se paga ITP, sino un 10 % de IVA sobre el precio y un 1,2 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura. Por eso, a igualdad de precio, comprar obra nueva cuesta más en impuestos que una vivienda de segunda mano.

Notaría, registro, abogado y gestoría

A los impuestos se suman los gastos de formalización. La notaría y el Registro de la Propiedad tienen aranceles regulados que crecen con el precio: en una villa de 1,5 M€ cuente con unos 1.500–2.500 € de notaría y 1.000–1.500 € de registro. La gestoría, si se contrata, ronda los 300–500 €. Los honorarios del abogado son libres; en la zona suelen situarse en torno al 1 % del precio más IVA. En una compra de este nivel, un buen abogado no es un gasto opcional.

Ejemplo: villa de segunda mano de 1.500.000 €

ITP (7 %): 105.000 €
Notaría: ≈ 2.000 €
Registro: ≈ 1.300 €
Abogado (1 % + IVA): ≈ 18.150 €
Gestoría: ≈ 400 €
Total aproximado: 126.850 €, alrededor del 8,5 % del precio.

La misma villa comprada a estrenar al promotor costaría 150.000 € de IVA y 18.000 € de AJD, más los mismos gastos de formalización: unos 190.000 €, alrededor del 12,7 %.

Si compra con hipoteca

Desde 2019 el banco paga el AJD de la hipoteca, la notaría del préstamo y su inscripción. Al comprador le corresponden la tasación de la vivienda (normalmente entre 400 y 800 € en una villa) y, si la hay, la comisión de apertura. Los bancos españoles financian a no residentes, aunque normalmente hasta un 60–70 % del valor de tasación.

Si el vendedor no reside en España

El comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de los impuestos del vendedor (modelo 211). No es un gasto adicional, porque se descuenta del pago al vendedor, pero sí hay que tenerlo previsto el día de la firma. Su abogado se encarga del trámite.

Lo que paga el vendedor

La plusvalía municipal y la comisión de la agencia los paga el vendedor, salvo que se pacte otra cosa. Le recomendamos dejarlo siempre por escrito en el contrato de arras.

Después de la compra: los gastos de cada año

Una vez propietario, cada año pagará el IBI y la tasa de basuras al Ayuntamiento de San Roque, la comunidad si la vivienda está en una urbanización con zonas comunes y, en buena parte de Sotogrande, la cuota de la Entidad de Conservación, que mantiene viales, jardines y seguridad. Pida al vendedor los últimos recibos antes de firmar: son la forma más fiable de conocer el coste real.

Si no reside en España y no alquila la vivienda, deberá presentar cada año el Impuesto sobre la Renta de no Residentes: Hacienda le imputa una renta del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, que tributa al 19 % si reside en la UE y al 24 % en el resto de casos, incluido el Reino Unido. Si la alquila, tributa por los ingresos obtenidos. Y si su patrimonio neto es elevado, consulte con su asesor el Impuesto de Patrimonio y el de Solidaridad de las Grandes Fortunas.

En resumen

Reserve en torno a un 8,5–10 % del precio para una compra de segunda mano y un 12–13 % para obra nueva. Todas las cifras son orientativas y dependen de cada operación, así que pida siempre un cálculo personalizado a su abogado antes de firmar las arras.

Si está pensando en comprar, en nuestra guía paso a paso para comprar vivienda en Sotogrande encontrará todo el proceso, del NIE a la escritura. Y si busca zona, puede empezar por nuestras guías de Sotogrande Alto, Costa, La Reserva y alrededores o ver las propiedades en venta. Estaremos encantados de ayudarle.