Steuern und Nebenkosten beim Hauskauf in Sotogrande 2026 (mit Rechenbeispiel)

Was kostet der Kauf eines Hauses in Sotogrande wirklich – zusätzlich zum Kaufpreis? Das ist die erste Frage fast aller unserer Kunden, und die Antwort hängt vor allem von einem Punkt ab: Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie oder um einen Neubau? Hier erklären wir jede Steuer und jede Nebenkosten-Position, mit einem Rechenbeispiel für eine Villa zu 1,5 Millionen Euro.

Bestandsimmobilie: die Grunderwerbsteuer (ITP)

Beim Kauf von einer Privatperson fällt die Grunderwerbsteuer an (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). In Andalusien beträgt der allgemeine Satz 7 %. Ermäßigte Sätze von 6 % und 3,5 % gibt es nur für Hauptwohnsitze bis 150.000 € oder Sonderfälle – in Sotogrande greifen sie praktisch nie.

Wichtig: Besteuert wird der höhere von zwei Werten, der Preis in der Urkunde oder der Referenzwert des Katasters. Liegt der Referenzwert über dem vereinbarten Preis, gilt er als Bemessungsgrundlage. Prüfen Sie ihn am besten vor der Unterzeichnung des Vorvertrags.

Neubau: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer

Kaufen Sie eine neue Immobilie direkt vom Bauträger, entfällt die ITP. Stattdessen zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer auf den Preis und 1,2 % Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) auf die Urkunde. Deshalb kostet ein Neubau bei gleichem Preis mehr Steuern als eine Bestandsimmobilie.

Notar, Grundbuch, Anwalt und Gestoría

Zu den Steuern kommen die Abwicklungskosten. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich geregelt und steigen mit dem Preis: Bei einer Villa zu 1,5 Mio. € rechnen Sie mit etwa 1.500–2.500 € für den Notar und 1.000–1.500 € für das Grundbuch. Eine Gestoría kostet, falls beauftragt, rund 300–500 €. Anwaltshonorare sind frei verhandelbar; in der Region liegen sie meist bei etwa 1 % des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einem Kauf dieser Größenordnung ist ein guter Anwalt unverzichtbar.

Beispiel: Bestandsvilla zu 1.500.000 €

ITP (7 %): 105.000 €
Notar: ≈ 2.000 €
Grundbuch: ≈ 1.300 €
Anwalt (1 % + MwSt.): ≈ 18.150 €
Gestoría: ≈ 400 €
Gesamt ca. 126.850 €, also etwa 8,5 % des Preises.

Dieselbe Villa als Neubau vom Bauträger würde 150.000 € Mehrwertsteuer und 18.000 € AJD kosten, plus dieselben Abwicklungskosten: rund 190.000 €, rund 12,7 %.

Wenn Sie mit Hypothek kaufen

Seit 2019 trägt die Bank die Stempelsteuer der Hypothek, den Notar für das Darlehen und dessen Eintragung. Der Käufer zahlt das Wertgutachten (für eine Villa meist 400–800 €) und gegebenenfalls eine Bearbeitungsgebühr. Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, in der Regel bis zu 60–70 % des Gutachtenwerts.

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist

Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuern des Verkäufers an das spanische Finanzamt abführen (Formular 211). Das sind keine zusätzlichen Kosten, denn der Betrag wird von der Zahlung an den Verkäufer abgezogen – er muss aber am Tag der Beurkundung eingeplant sein. Ihr Anwalt kümmert sich darum.

Was der Verkäufer zahlt

Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) und die Maklerprovision trägt der Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart wird. Wir empfehlen, dies immer schriftlich im Vorvertrag festzuhalten.

Nach dem Kauf: die jährlichen Kosten

Als Eigentümer zahlen Sie jedes Jahr die Grundsteuer (IBI) und die Müllgebühr an die Gemeinde San Roque, Gemeinschaftskosten, wenn die Immobilie in einer Anlage mit Gemeinschaftsflächen liegt, und in weiten Teilen von Sotogrande den Beitrag zur Entidad de Conservación, die Straßen, Grünanlagen und Sicherheit unterhält. Lassen Sie sich vor der Unterschrift die letzten Abrechnungen zeigen – so erfahren Sie die tatsächlichen Kosten am zuverlässigsten.

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind und die Immobilie nicht vermieten, müssen Sie jährlich die Einkommensteuer für Nichtresidenten erklären: Das Finanzamt unterstellt ein Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, das für EU-Bürger mit 19 % und für alle anderen, auch Briten, mit 24 % besteuert wird. Bei Vermietung werden die Mieteinnahmen besteuert. Und bei einem hohen Nettovermögen sollten Sie mit Ihrem Berater über die Vermögensteuer und die Solidaritätssteuer auf große Vermögen sprechen.

Kurz gesagt

Planen Sie bei einer Bestandsimmobilie etwa 8,5–10 % des Kaufpreises ein, bei einem Neubau 12–13 %. Alle Zahlen sind Richtwerte und hängen vom Einzelfall ab – lassen Sie sich vor der Unterzeichnung des Vorvertrags immer eine persönliche Berechnung von Ihrem Anwalt erstellen.

Wenn Sie einen Kauf planen, finden Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Hauskauf in Sotogrande den gesamten Ablauf, von der NIE bis zur Urkunde. Und wenn Sie noch die passende Gegend suchen, beginnen Sie mit unseren Gebietsführern zu Sotogrande Alto, Costa, La Reserva und Umgebung oder sehen Sie sich unsere Immobilien zum Kauf an. Wir helfen Ihnen gern.