Impôts et frais d’achat d’une maison à Sotogrande en 2026 (avec exemple chiffré)

Combien coûte réellement l’achat d’une maison à Sotogrande, en plus du prix ? C’est la première question de presque tous nos clients, et la réponse dépend surtout d’un point : s’agit-il d’un bien ancien ou d’un bien neuf ? Voici chaque impôt et chaque frais, avec un exemple chiffré pour une villa de 1,5 million d’euros.

Bien ancien : l’ITP

Lors d’un achat auprès d’un particulier, on paie l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). En Andalousie, le taux général est de 7 %. Des taux réduits de 6 % et 3,5 % existent, mais seulement pour une résidence principale jusqu’à 150 000 € ou des cas précis : ils ne s’appliquent presque jamais à Sotogrande.

Important : l’impôt est calculé sur la plus élevée de deux valeurs, le prix inscrit dans l’acte ou la valeur de référence du cadastre. Si la valeur de référence dépasse le prix convenu, c’est elle qui sert de base. Mieux vaut la vérifier avant de signer le contrat d’arrhes.

Bien neuf : TVA et droits d’enregistrement

Pour un logement neuf acheté directement au promoteur, il n’y a pas d’ITP : on paie 10 % de TVA sur le prix et 1,2 % d’AJD (Actos Jurídicos Documentados) sur l’acte. À prix égal, le neuf coûte donc plus cher en impôts que l’ancien.

Notaire, registre, avocat et gestoría

Aux impôts s’ajoutent les frais de formalisation. Les honoraires du notaire et du registre foncier sont réglementés et augmentent avec le prix : pour une villa de 1,5 M€, comptez environ 1 500–2 500 € de notaire et 1 000–1 500 € de registre. Une gestoría, si vous y faites appel, coûte environ 300–500 €. Les honoraires d’avocat sont libres ; dans la région, ils tournent autour de 1 % du prix plus TVA. Pour un achat de ce niveau, un bon avocat est indispensable.

Exemple : villa ancienne de 1 500 000 €

ITP (7 %) : 105 000 €
Notaire : ≈ 2 000 €
Registre : ≈ 1 300 €
Avocat (1 % + TVA) : ≈ 18 150 €
Gestoría : ≈ 400 €
Total approximatif : 126 850 €, soit environ 8,5 % du prix.

La même villa achetée neuve au promoteur coûterait 150 000 € de TVA et 18 000 € d’AJD, plus les mêmes frais de formalisation : environ 190 000 €, environ 12,7 %.

Si vous achetez avec un crédit

Depuis 2019, la banque prend en charge l’AJD du prêt hypothécaire, le notaire du prêt et son inscription. L’acheteur paie l’expertise du bien (en général 400–800 € pour une villa) et d’éventuels frais de dossier. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, généralement jusqu’à 60–70 % de la valeur d’expertise.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne

L’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc espagnol au titre des impôts du vendeur (modèle 211). Ce n’est pas un coût supplémentaire, puisqu’il est déduit du paiement au vendeur, mais il faut le prévoir le jour de la signature. Votre avocat s’en charge.

Ce que paie le vendeur

La plus-value municipale et la commission de l’agence sont à la charge du vendeur, sauf accord contraire. Nous recommandons de toujours le préciser par écrit dans le contrat d’arrhes.

Après l’achat : les frais annuels

En tant que propriétaire, vous paierez chaque année l’IBI (taxe foncière) et la taxe d’ordures à la mairie de San Roque, les charges de copropriété si le bien se trouve dans une résidence avec parties communes et, dans une grande partie de Sotogrande, la cotisation de l’Entidad de Conservación, qui entretient voirie, jardins et sécurité. Demandez au vendeur les derniers avis avant de signer : c’est le moyen le plus fiable de connaître le coût réel.

Si vous ne résidez pas en Espagne et ne louez pas le bien, vous devrez déclarer chaque année l’impôt sur le revenu des non-résidents : le fisc vous impute un revenu de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l’UE et à 24 % pour les autres, Royaume-Uni compris. Si vous louez, vous êtes imposé sur les loyers perçus. Et si votre patrimoine net est élevé, interrogez votre conseiller sur l’impôt sur la fortune et l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

En résumé

Prévoyez environ 8,5–10 % du prix pour un achat dans l’ancien et 12–13 % dans le neuf. Ces chiffres sont indicatifs et dépendent de chaque opération : demandez toujours un calcul personnalisé à votre avocat avant de signer le contrat d’arrhes.

Si vous envisagez d’acheter, notre guide pas à pas pour acheter à Sotogrande détaille tout le processus, du NIE à l’acte. Et si vous hésitez sur le quartier, commencez par nos guides de Sotogrande Alto, Costa, La Reserva et des environs ou découvrez nos biens à vendre. Nous serons ravis de vous accompagner.